Así se determinan los ingresos de un administrador de propiedad horizontal en Colombia
Con la llegada de las asambleas ordinarias de copropietarios en el primer trimestre de 2026, una de las preguntas más recurrentes en el sector inmobiliario colombiano es cuánto debe ganar un administrador de propiedad horizontal. Aunque la Ley 675 de 2001 no establece un salario fijo para esta profesión, el mercado suele regularse a través del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (SMMLV), que para este año ha tenido una dinámica de ajuste particularmente compleja.
La base del cálculo: el salario mínimo como referencia
En Colombia, los honorarios de un administrador de conjunto residencial no se rigen por un "aumento de ley" automático, sino por el presupuesto que apruebe específicamente la Asamblea General de cada copropiedad. Sin embargo, es común que en conjuntos residenciales de estratos 1, 2 y 3, o en pequeñas copropiedades, el pago se tase directamente en salarios mínimos, estableciendo así una referencia clara para las negociaciones.
Para este 2026, el salario mínimo se fijó inicialmente en $1.750.905, tras un incremento del 23% respecto al año anterior. Bajo esta métrica, un administrador que labore de manera externa (por prestación de servicios) en una copropiedad pequeña suele percibir entre 1 y 2 SMMLV, mientras que en conjuntos de mayor complejidad o estrato 4 en adelante, los honorarios pueden oscilar entre los 3.5 y 6 SMMLV, dependiendo de múltiples factores que analizaremos a continuación.
Factores clave que determinan los honorarios
El cálculo no depende únicamente del decreto gubernamental sobre salario mínimo, sino de la estructura de costos específica de cada edificio o conjunto residencial. Los puntos más importantes a considerar son:
- Categoría de la copropiedad: Los edificios de uso comercial o mixto suelen ofrecer honorarios más altos debido a la complejidad tributaria y operativa que requieren.
- Responsabilidades asumidas: Un administrador que actúe como representante legal y ejecutor del gasto asume riesgos jurídicos significativos que elevan considerablemente su valor en el mercado.
- Nivel de profesionalización: En 2026, factores como certificaciones en normas NIIF, diplomados especializados en la Ley 675 y conocimientos avanzados en sistemas de gestión de calidad son determinantes para aspirar a mejores ingresos en este sector.
Contexto legal actual y recomendaciones prácticas
Es importante recordar que el Consejo de Estado suspendió provisionalmente el decreto del salario mínimo en febrero de 2026, lo que obligó al Gobierno nacional a emitir decretos transitorios para regular esta situación. Este escenario legal ha generado que muchos consejos de administración recomienden no aplicar incrementos automáticos en los honorarios hasta que la asamblea de copropietarios evalúe detalladamente la ejecución presupuestal real, evitando así desbalances financieros en la copropiedad.
La transparencia en este proceso es fundamental, ya que permite a los copropietarios entender exactamente cómo se calculan los honorarios de su administrador y qué factores justifican posibles aumentos. Además, esta claridad contribuye a mantener relaciones laborales saludables y sostenibles dentro de la propiedad horizontal colombiana.
