Gobierno aclara que cuotas de administración en propiedad horizontal no se ajustan por salario mínimo ni IPC
Los ministerios de Trabajo y de Vivienda, Ciudad y Territorio emitieron una aclaración oficial mediante la Circular Externa 028 de 2026, estableciendo que los incrementos en las cuotas de administración de edificios y conjuntos residenciales bajo régimen de propiedad horizontal no están vinculados automáticamente al aumento del salario mínimo ni al Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Competencia exclusiva de las asambleas de copropietarios
La determinación del valor de las cuotas de administración y cualquier ajuste posterior corresponde exclusivamente a la Asamblea General de Copropietarios, conforme al régimen establecido en la Ley 675 de 2001. Esta aclaración surge tras reportes de aumentos considerados desproporcionados en algunas copropiedades y luego del anuncio del incremento del salario mínimo para el año 2026.
El documento ministerial señala textualmente: "Conforme al régimen de propiedad horizontal previsto en la Ley 675 de 2001, la determinación del valor de las cuotas de administración y sus incrementos es una competencia exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios".
Proceso basado en presupuestos aprobados
Según la normativa vigente, el proceso para modificar las cuotas debe sustentarse en el presupuesto anual de ingresos y gastos del edificio o conjunto residencial. Solo después de aprobar este presupuesto se definen las cuotas ordinarias y extraordinarias que deben pagar los propietarios para cubrir los costos del funcionamiento del inmueble.
El artículo 38 de la Ley 675 de 2001 establece específicamente que la Asamblea de Copropietarios tiene la función de:
- Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto
- Definir las cuotas destinadas a cubrir las expensas ordinarias y extraordinarias
Cálculo basado en costos reales de operación
En la práctica, el valor de la cuota se calcula a partir de los gastos previstos para el funcionamiento de la copropiedad, que incluyen:
- Administración y gestión
- Servicios de seguridad
- Mantenimiento de áreas comunes
- Servicios de limpieza
- Otros costos operativos específicos
Una vez aprobado el presupuesto, el monto total se distribuye entre los propietarios, salvo que el reglamento de propiedad horizontal establezca un criterio diferente de distribución.
Mecanismos legales para ajustes
La circular ministerial precisa que el aumento del salario mínimo o la variación del IPC no constituyen una base legal automática para ajustar estas cuotas. Según la directriz de los ministerios, las cuotas pueden modificarse únicamente mediante dos mecanismos:
- La aprobación de un nuevo presupuesto por parte de la Asamblea General de Copropietarios
- La aplicación de una fórmula previamente establecida en el reglamento interno de propiedad horizontal
En caso de existir una fórmula de cálculo para los incrementos, esta puede aplicarse conforme a lo dispuesto en el reglamento. No obstante, la asamblea también tiene la facultad de modificarla mediante decisión formal.
Autonomía y transparencia en las copropiedades
Las entidades gubernamentales recordaron que las copropiedades cuentan con autonomía para administrar sus recursos dentro del marco legal vigente. Por ello invitaron a administradores y propietarios a revisar con detalle los presupuestos y a convocar asambleas informadas para tomar decisiones sobre posibles ajustes en las cuotas.
El propósito fundamental de esta orientación es promover decisiones sustentadas en los costos reales de operación de cada conjunto o edificio, con el objetivo de garantizar la transparencia y la sostenibilidad financiera de las copropiedades a largo plazo.
Esta aclaración representa un importante marco regulatorio que busca proteger a los propietarios de aumentos arbitrarios mientras fortalece los mecanismos democráticos de decisión dentro de las comunidades de propiedad horizontal.
