Asambleas de propiedad horizontal: período de finalización y validez de actas
La abogada Nora Pabón Gómez, experta en derecho inmobiliario, continúa respondiendo las consultas de los lectores sobre temas de propiedad horizontal, enfocándose en esta ocasión en la etapa final del período de asambleas y los aspectos legales de las actas de reunión.
Cumplimiento de plazos y convocatorias
Con la culminación del mes de marzo, la mayoría de edificios y conjuntos residenciales en Colombia han realizado o convocado sus asambleas ordinarias para abril, dando cumplimiento a la Ley 675 de 2001 y a los reglamentos internos de cada propiedad horizontal. Esta etapa final reviste especial importancia, ya que decisiones tomadas ahora afectarán la ejecución presupuestal del próximo año.
"En esta última fase siguen surgiendo interrogantes sobre aspectos que pueden afectar la legalidad y validez de las decisiones tomadas", explica Pabón Gómez. "Esto es particularmente grave en asuntos económicos, donde podría ejecutarse un presupuesto sin haberse observado todos los requisitos de forma y fondo".
Consultas sobre reuniones extemporáneas
Una consulta frecuente se refiere a asambleas realizadas a comienzos de marzo que presentan irregularidades formales que deben subsanarse, sumado a que la mayoría de miembros designados para el Consejo de Administración no aceptaron posteriormente el cargo.
La experta aclara que la Ley establece que la asamblea debe reunirse al menos una vez al año en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal, o en silencio de este, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal.
"En el caso de la consulta, no se podría hablar de que la recién citada tenga el carácter de segunda convocatoria", precisa Pabón Gómez. "Esta solo se realizaría si habiendo sido citada la primera, no puede sesionar por falta de quórum. Tampoco sería una asamblea por derecho propio, ya que el principal motivo para esta modalidad es que los propietarios no hayan sido convocados en el término previsto".
La nueva reunión tendría el carácter de ordinaria o extraordinaria. En este último caso, la convocatoria no la haría el administrador sino el consejo de administración designado, el revisor fiscal o un número plural de propietarios que representen al menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
Requisitos esenciales de las actas
Otra consulta relevante se refiere a los requisitos mínimos que debe contener el acta de la asamblea ordinaria y quién debe elaborarla: el administrador o la persona que actuó como secretario de la asamblea.
Pabón Gómez explica que el contenido del acta es el que establezca cada reglamento de propiedad horizontal, pero siempre debe cumplir con lo previsto en el artículo 47 de la Ley 675 de 2001, norma de orden público que establece varios requisitos mínimos:
- Indicar si la asamblea es ordinaria o extraordinaria
- Especificar la forma de convocatoria
- Detallar el orden del día
- Registrar nombre y calidad de los asistentes
- Consignar su unidad privada con su coeficiente
- Documentar los votos emitidos
Además, el acta debe incluir las formalidades que se deben seguir, como la firma del presidente y del secretario de la reunión.
Funciones del presidente y valor probatorio
La abogada recuerda una de las principales funciones que la Ley otorga al presidente de la asamblea: representar legalmente a la persona jurídica para suscribir el contrato con el administrador cuando no exista consejo de administración.
Pabón Gómez sugiere que, acudiendo a otras fuentes como el Código de Comercio, se podría consignar en el acta los asuntos tratados, los votos emitidos a favor o en contra, y las decisiones adoptadas, mientras que los soportes podrán ser anexados, formando parte de la misma.
También recomienda la lectura y análisis de la Sentencia C-190 de 2019 de la Corte Constitucional sobre las actas de las asambleas, su importancia como medio probatorio y la oportunidad para su impugnación. Aunque la Corte se declaró inhibida en ese caso, hizo importantes reflexiones sobre el tema.
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