Los impuestos ocultos al comprar vivienda usada en Colombia para 2026
La adquisición de una propiedad de segunda mano en Colombia durante el año 2026 implica mucho más que simplemente acordar un precio entre las partes involucradas. Los gastos notariales, registrales y tributarios constituyen componentes esenciales que impactan significativamente el presupuesto final del comprador, representando una proporción considerable del valor total de la transacción inmobiliaria.
¿Qué costos adicionales enfrentan los compradores?
Entre impuestos, derechos notariales y gastos de registro, el comprador de una vivienda usada puede destinar entre 2% y 4% adicional sobre el precio comercial del inmueble, dependiendo del valor de la propiedad y del departamento donde se ubique. Estos pagos corresponden principalmente a tributos departamentales y derechos administrativos que permiten formalizar la transferencia del bien ante notaría y dejar constancia oficial del nuevo propietario en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Desglose detallado de los impuestos y costos
De acuerdo con información especializada del sector inmobiliario, los principales impuestos y costos al comprar vivienda usada en Colombia para 2026 son:
- Impuesto de registro: Representa aproximadamente el 1,67% del valor de la compraventa, aunque este porcentaje puede variar levemente según el departamento. El comprador asume el 100% de este impuesto, que permite inscribir la escritura y formalizar la titularidad del inmueble.
- Impuesto de beneficencia: Corresponde a un tributo departamental que ronda el 0,29% del valor del inmueble. También lo paga íntegramente el comprador y se liquida conjuntamente con el impuesto de registro.
- Derechos notariales (escritura pública): El costo de la escritura equivale aproximadamente al 0,54% del valor de la venta. Por tradición y práctica común en el sector, este valor se divide en partes iguales entre comprador y vendedor, es decir, cada uno asume cerca del 0,27%.
- Retención en la fuente: Corresponde al 1% del valor de la venta cuando el vendedor es persona natural residente en Colombia. Este valor lo descuenta el comprador al momento del pago y lo consigna ante la Dian. Aunque el dinero sale del valor que recibe el vendedor, el comprador actúa como agente retenedor y debe efectuar el trámite tributario correspondiente.
- Certificados y otros documentos: Se deben incluir gastos adicionales como el certificado de tradición y libertad, copias auténticas, autenticaciones y derechos de carpeta, cuyos valores son fijos o de bajo impacto porcentual, pero que influyen en el total final.
Ejemplo práctico: compra de vivienda de $400 millones
Si una vivienda usada tiene un valor comercial de $400 millones, el comprador podría asumir aproximadamente:
- $6,68 millones por impuesto de registro (1,67%)
- $1,16 millones por impuesto de beneficencia (0,29%)
- Cerca de $1,08 millones por su parte de derechos notariales
- Valores adicionales por certificados y trámites administrativos
En este escenario, el desembolso adicional puede superar los $9 millones, sin considerar otros costos como estudio de crédito o avalúo en caso de requerir financiación bancaria. Por esta razón, expertos del sector inmobiliario recomiendan incluir estos montos dentro del presupuesto desde el inicio del proceso de compra, para evitar desajustes financieros al momento de firmar la escritura pública.
Consejos esenciales para compradores y vendedores
Antes de firmar cualquier acuerdo de compraventa, es altamente recomendable que ambas partes consulten con un abogado especializado en derecho inmobiliario o con un agente inmobiliario con experiencia demostrada. Esta asesoría profesional permite aclarar quién asume cada costo específico y evitar malentendidos durante el proceso de transferencia de la propiedad.
También resulta útil solicitar un cálculo detallado y anticipado de los gastos notariales y registrales, con cifras aproximadas actualizadas para 2026, para comprender con precisión cómo estos rubros impactan en el monto total a pagar. Esta planificación financiera anticipada puede marcar la diferencia entre una transacción exitosa y problemas económicos posteriores.
El Ministerio de Vivienda ha presentado recientemente un proyecto de decreto que busca frenar las alzas en el precio de las viviendas de interés social (VIS). La propuesta gubernamental establece que el valor máximo de estas propiedades debería equivaler a 135 salarios mínimos y que desde el inicio del negocio se debe establecer el precio en pesos colombianos, buscando mayor transparencia y estabilidad en el mercado inmobiliario colombiano.
