Precios de vivienda nueva superan inflación en Colombia: análisis por ciudades y estratos
Los precios de la vivienda nueva en Colombia mantienen una tendencia alcista que supera significativamente la inflación, según los últimos datos consolidados por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) para el año 2025. Esta situación se extiende por más de dos años consecutivos, generando preocupación en el sector inmobiliario y entre potenciales compradores.
Incrementos sostenidos frente a la inflación
Durante el año pasado, las viviendas nuevas se vendieron a precios 9,17% más altos que en 2024, superando en 4,7 puntos porcentuales la inflación que cerró en 5,1%. Esta brecha se ha mantenido constante, evidenciando una presión alcista persistente en el mercado inmobiliario colombiano.
Los apartamentos han mostrado incrementos más estables a lo largo del tiempo, mientras que las casas presentan variaciones más volátiles. Entre 2022 y 2023, las casas alcanzaron crecimientos anuales superiores al 10%, llegando incluso a 12,89% en 2023, mientras los apartamentos se ubicaron cerca del 11%. Sin embargo, en 2024 esta tendencia cambió radicalmente, con las casas desacelerándose a 3,40% mientras los apartamentos mantuvieron un crecimiento de 9,32%.
Ciudades con mayores incrementos en apartamentos
El análisis del Dane revela diferencias significativas entre ciudades. Armenia y su área urbana lideran las alzas con un incremento del 16,54% en precios de apartamentos durante 2025, superando en 11,44 puntos porcentuales la inflación. Esta cifra contrasta con el comportamiento de 2024, cuando los precios en la capital quindiana crecieron solo 3,44%, por debajo de la inflación del 5,2%.
Cali ocupa el segundo lugar con aumentos del 13,49% en 2025, equivalente a 8,39 puntos porcentuales sobre la inflación. La ciudad vallecaucana mantiene una tendencia alcista consistente, pues en 2024 ya había registrado incrementos de 9,41%, superando la inflación en 4,21 puntos.
Bogotá y su área urbana reportaron alzas del 9% en 2025, mejorando el 5,93% registrado el año anterior. En el área metropolitana de Bogotá y Cundinamarca, el aumento fue de 9,13%, comparado con 7,41% en 2024.
En el extremo opuesto, Popayán presenta el menor crecimiento con apenas 0,78% en 2025, situándose 4,32 puntos por debajo de la inflación. Esta cifra contrasta marcadamente con el 17,19% de aumento registrado en 2024.
Impacto diferenciado por estratos socioeconómicos
El Dane también analizó el comportamiento de precios por estrato socioeconómico, revelando patrones preocupantes en los segmentos más vulnerables. Cali presenta el mayor incremento en estratos bajos, con un aumento del 26,47% en el valor de vivienda nueva, equivalente a 21,37 puntos porcentuales sobre la inflación.
Bucaramanga registra el segundo incremento más alto en este segmento con 16,31%, mientras el promedio total de la ciudad fue de 9%. Barranquilla también muestra crecimiento significativo en estratos bajos con 15,86%, frente a un aumento total de 9,22%.
En Pereira, el incremento en estratos bajos alcanzó 10,61% (5,51 puntos sobre inflación), mientras el mercado total creció 15,31%. Bogotá presenta un comportamiento más equilibrado, con 9,20% de aumento en estratos bajos y 9,11% en el total del mercado.
Factores explicativos y perspectivas
Para Aura Rodríguez Triana, directora del programa de Economía de la Universidad Católica de Colombia, el alza en precios era predecible debido a múltiples factores estructurales. "Los costos de construcción llevan varios años sin ceder, con materiales como acero y cemento acumulando inflación. Sumado al ajuste del salario mínimo que encarece la mano de obra, estos costos terminan trasladándose al comprador final", explicó la experta.
Rodríguez Triana destacó problemas adicionales en ciudades principales: "En Bogotá, Cali y Medellín, el suelo urbanizable escasea, las licencias se demoran más de lo debido y la informalidad en el mercado del suelo encarece todo antes de poner el primer ladrillo".
Edwin Chiriví, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, señaló que los resultados en la capital y Cundinamarca reflejaron una valorización real de 4 puntos porcentuales, explicada principalmente por aumentos en el segmento inmobiliario medio. "Para 2026, los mayores costos de insumos, financiación y salarios pueden generar presiones adicionales en precios de venta", advirtió.
Chiriví destacó que en Bogotá el 65% de la nueva oferta corresponde a vivienda social, lo que mitiga el impacto en accesibilidad, especialmente con el Plan de Vivienda Mi Casa En Bogotá que prevé entregar cerca de 14.000 subsidios este año.
Comportamiento en el mercado de casas
El análisis del Dane incluye también el mercado de casas, que contribuye al crecimiento total del indicador. Armenia lidera con variación total del 15,73% en precio de vivienda nueva (incluyendo casas y apartamentos), seguida por Pereira con 15,31% y Cali con 13,21%.
Otras ciudades muestran incrementos moderados: Barranquilla (9,22%), Bogotá (9,11%), Bucaramanga (9%), Cartagena (8,90%), Medellín (8,29%), Ibagué (7,98%) y Neiva (6,73%).
Las variaciones más bajas se registran en Cúcuta (6,64%), Manizales (5,51%), Villavicencio (4,48%) y Popayán (1,94%), evidenciando la heterogeneidad del mercado inmobiliario colombiano.
La persistencia de incrementos superiores a la inflación, combinada con factores estructurales de costos y dinámicas urbanas específicas, configura un escenario complejo para el acceso a vivienda en Colombia, particularmente en los estratos socioeconómicos más bajos donde las alzas han sido más pronunciadas.
