Guía esencial para adquirir vivienda en tiempos de incertidumbre financiera
En un escenario caracterizado por tasas de interés elevadas, ajustes normativos constantes y la desaparición de programas de apoyo como Mi Casa Ya, el mercado inmobiliario colombiano enfrenta una coyuntura particularmente desafiante. Esta situación ha generado incertidumbre significativa entre potenciales compradores, especialmente jóvenes y familias de ingresos medios que buscan acceder a su primera vivienda.
Desmitificando creencias sobre el ahorro inicial
Mabel Quintero, CEO de Finconsciente y experta en estructuración financiera inmobiliaria, aclara un mito persistente: no se requieren ahorros previos para iniciar el proceso de compra de vivienda nueva en Colombia. "Existe una creencia errónea, alimentada por desinformación, que sugiere que solo quienes disponen de grandes sumas pueden acceder al mercado inmobiliario", explica Quintero.
La realidad es diferente: al adquirir vivienda nueva directamente de constructoras, la cuota inicial se paga de manera diferida durante el periodo de preventa y construcción. Lo fundamental, según la experta, es adquirir propiedades que se ajusten a la capacidad financiera real del comprador, evitando el sobreendeudamiento que genera desistimientos y dificultades posteriores.
Oportunidades para jóvenes y acceso a subsidios
Quintero destaca que los jóvenes recién egresados de universidades se encuentran en una posición privilegiada: "La mayoría de subsidios de cajas de compensación y entidades territoriales están dirigidos a personas con ingresos entre cero y cuatro salarios mínimos, rango donde suelen ubicarse los jóvenes profesionales".
Postergar la decisión de compra puede significar perder estos beneficios, ya que al superar esos niveles de ingreso, el acceso a subsidios se reduce considerablemente. La experta recomienda:
- Asistir a ferias del sector inmobiliario para comparar múltiples proyectos
- Contrastar condiciones de cuota inicial y crédito con ingresos personales
- Consultar fuentes informadas en lugar de repetir opiniones no fundamentadas
Crédito a largo plazo versus arriendo: un análisis integral
"En Colombia hemos cometido el error conceptual de asociar la primera vivienda exclusivamente con inversión", señala Quintero. La vivienda propia representa, ante todo, una necesidad primaria y una forma de estabilidad a largo plazo, especialmente considerando los costos asociados a la vejez.
Cuando se trata de vivienda para inversión, el análisis cambia radicalmente. En estos casos, el inmueble debe evaluarse como cualquier otro activo financiero, considerando dos fuentes potenciales de retorno: valorización y flujo mensual por arriendo. "Invertir implica evaluar cifras objetivas, no preferencias personales", advierte la experta.
Endeudamiento en pesos versus UVR: decisiones estratégicas
Frente a la disyuntiva entre créditos en pesos o UVR (Unidad de Valor Real), Quintero ofrece una perspectiva matizada: "El mejor sistema de amortización es aquel que permite cerrar financieramente la operación sin desistimientos".
En períodos de tasas altas, la UVR puede facilitar el acceso al crédito debido a tasas nominales menores, pero presenta el riesgo de incrementar el saldo adeudado cuando la inflación sube. En el contexto actual de inflación en proceso de control, la experta recomienda explorar alternativas en pesos cuando sea posible.
Responsabilidades compartidas en desistimientos
Las sanciones aplicadas por constructoras cuando compradores desisten de adquisiciones responden a una lógica de responsabilidad compartida. "Cuando se compra sobre planos, el proyecto está en etapa de viabilidad", explica Quintero. "La constructora necesita alcanzar un punto de equilibrio en ventas para ejecutar la obra, y los desistimientos afectan esta estructura financiera".
Estas sanciones buscan compensar el riesgo asumido por las constructoras, especialmente cuando los desistimientos ocurren por razones evitables como sobreendeudamiento o cambios voluntarios de empleo.
Estrategias de venta y valorización
Contrario a la intuición inmediata, vender un inmueble apenas se recibe la entrega rara vez resulta conveniente. "Cuando se entrega un proyecto, suele haber múltiples unidades en venta simultáneamente, generando sobreoferta que obliga a ceder en precio", advierte Quintero.
La recomendación es esperar al menos un año, permitiendo que el edificio gane reconocimiento en el mercado y disminuya la presión de oferta. Esta paciencia estratégica puede marcar diferencias significativas en los resultados financieros finales.
Adaptación a cambios normativos y coyuntura económica
Frente a posibles cambios regulatorios, Quintero enfatiza que los precios de vivienda expresados en salarios mínimos legales vigentes se ajustarán conforme a este indicador, al igual que los subsidios asociados. "La valorización depende fundamentalmente del mercado y la ubicación, no del mecanismo de fijación del precio", aclara.
En el actual entorno económico y político, la experta recomienda no paralizar proyectos personales: "Quien tiene el objetivo de comprar vivienda debe adaptarse a las reglas vigentes, no detenerse indefinidamente esperando un escenario ideal". Además, destaca que muchos inversionistas extranjeros ven oportunidades en el mercado colombiano, señal de confianza en el sector.
Optimización crediticia y educación financiera
El aumento del salario mínimo puede presionar al alza las tasas de interés, reduciendo capacidad de pago. Sin embargo, Quintero señala herramientas disponibles como la compra de cartera, que permite trasladar créditos a entidades con mejores condiciones.
"Muchos colombianos mantienen la tasa inicial durante todo el crédito, cuando podrían optimizarla mediante educación financiera y seguimiento activo", afirma. La coyuntura actual exige rigor analítico y conocimiento técnico, no inmovilidad. En el mercado inmobiliario, concluye Quintero, el mayor riesgo no siempre reside en las tasas de interés, sino en la improvisación y falta de planificación financiera.
