Financiación de vivienda en Colombia: un panorama ambivalente en el cuarto trimestre de 2025
El Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) ha publicado su más reciente informe sobre financiación de vivienda, correspondiente al cuarto trimestre de 2025, revelando una situación compleja. A precios constantes, los desembolsos alcanzaron COP 3,79 billones, lo que representa un crecimiento anual del 10,3%. Sin embargo, en contraste, el número de viviendas financiadas disminuyó un 3,2%, totalizando 52.168 unidades. Este dato sugiere que, aunque hay más recursos en circulación, menos hogares están accediendo al crédito hipotecario.
Desglose de los desembolsos y modalidades de crédito
El incremento del 10,3% en el valor total de los desembolsos se explica principalmente por dos factores clave. En primer lugar, los créditos hipotecarios tradicionales sumaron COP 3,15 billones, con un aumento del 6,9%. En segundo lugar, el leasing habitacional, una modalidad en la que el banco adquiere el inmueble y el hogar paga un canon con opción de compra, experimentó un crecimiento significativo del 30,4%. En los últimos doce meses hasta diciembre de 2025, los desembolsos reales crecieron un 19,7%, pero el número total de soluciones financiadas apenas aumentó un 1,6%.
Esta discrepancia podría estar asociada a varios factores, como el aumento en los precios de la vivienda, montos de crédito más elevados o un perfil de comprador con mayor capacidad de endeudamiento. El mercado parece estar moviéndose hacia segmentos con mayor solvencia financiera, en un contexto donde las políticas públicas de subsidios, como "Mi Casa Ya", han perdido dinamismo.
Dinámica de la vivienda nueva y usada
En el sector de vivienda nueva, aunque el valor desembolsado creció un 8,8% en términos reales, el número de créditos nuevos ha venido cayendo de manera sostenida desde 2023: de 45.621 unidades en 2023 a 38.552 en 2025. En la vivienda de interés social (VIS), el valor financiado aumentó un 7,3% en créditos tradicionales, pero el componente con subsidio se desplomó un 46,1%. En contraste, la VIS sin subsidio creció un impresionante 71,3%, indicando un ajuste hacia hogares que acceden sin apoyo directo.
Por otro lado, el crédito para vivienda usada mostró un crecimiento del 13,4% en valor real y del 7% en créditos tradicionales. Desde 2023, las unidades financiadas de vivienda usada han aumentado constantemente, un patrón típico en ciclos de desaceleración económica. La vivienda usada ofrece ventajas como menores tiempos de entrega, menos incertidumbre constructiva y precios más negociables, lo que la convierte en una alternativa atractiva en el mercado actual.
El auge del leasing habitacional y distribución geográfica
El leasing habitacional registró un crecimiento del 34,5% en valor corriente y del 30,4% en términos reales durante el trimestre. En los últimos doce meses, su expansión fue del 56,4%. Aunque representa una porción menor frente al crédito hipotecario tradicional, es la modalidad que más dinamismo aporta, con un aumento del 21,5% en número de operaciones, mientras los créditos tradicionales cayeron un 5%. Esta flexibilidad inicial puede facilitar la aprobación para ciertos perfiles de riesgo.
Geográficamente, cuatro territorios concentraron el 72,6% del valor desembolsado en créditos de vivienda: Bogotá, Antioquia, Valle del Cauca y Cundinamarca. Demográficamente, el 56% de los créditos se otorgó a personas entre 25 y 39 años, y el 37,9% del valor se concentró en el rango de 30 a 39 años. Además, las mujeres recibieron el 52,4% de los desembolsos en número de operaciones, frente al 47,6% de los hombres.
Conclusiones y perspectivas del mercado
En líneas generales, el informe del DANE evidencia que se mueve más dinero en el sector de financiación de vivienda, pero en menos hogares. El aumento en el valor de los desembolsos no refleja una expansión masiva del acceso al crédito, sino un encarecimiento de las operaciones o una mayor concentración en segmentos con capacidad de pago. La caída sostenida en créditos de vivienda nueva refuerza la idea de una demanda más selectiva, mientras la vivienda usada y el leasing ganan protagonismo como alternativas viables en un mercado en transformación.
