¿Pueden los conjuntos residenciales aumentar el arriendo según el salario mínimo?
El incremento del canon de arrendamiento representa uno de los temas que genera mayor confusión entre arrendadores y arrendatarios de locales comerciales en Colombia. Jhon Carvajal, abogado constitucional de la Universidad Manuela Beltrán, aclara los mecanismos legales que regulan estas modificaciones.
¿De qué depende el aumento de las cuotas de administración?
El incremento en las cuotas de administración dentro de la propiedad horizontal no está sujeto a criterios automáticos como el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el salario mínimo. En realidad, depende exclusivamente del presupuesto aprobado durante la asamblea de copropietarios.
Este ajuste es proporcional a las necesidades operativas específicas de la copropiedad, que pueden incluir la contratación de personal adicional de seguridad o mejoras en la infraestructura común. Por lo tanto, el valor se modifica según lo que el consejo de administración determine necesario para cubrir los gastos operativos sin generar deudas acumuladas.
¿Se puede subir el arriendo según el aumento del salario mínimo?
La respuesta varía significativamente según el tipo de inmueble:
- Vivienda Urbana: No es posible. El incremento está limitado por la Ley 820 de 2003, que establece que el aumento máximo permitido corresponde al IPC del año calendario anterior. El salario mínimo no puede utilizarse como referencia para ajustes en arriendos de vivienda.
- Locales Comerciales: Sí, siempre que esta condición haya sido pactada explícitamente en el contrato. En el ámbito comercial existe libertad de negociación, permitiendo que las partes acuerden un porcentaje fijo, el IPC o incluso el salario mínimo como parámetro de ajuste.
¿Existe un porcentaje máximo legal para el aumento anual?
- En vivienda: Sí, el límite está determinado por el IPC correspondiente al período de doce meses.
- En contratos comerciales: No existe un límite legal predefinido; dependerá exclusivamente de la voluntad de las partes plasmada en el contrato, ya sea mediante porcentaje fijo, IPC o salario mínimo.
¿Qué hacer si el incremento es injustificado o superior a lo legal?
Si el arrendatario considera que el aumento es ilegal por superar el IPC en vivienda o lo pactado en comercio, debe seguir estos pasos:
- Pagar lo legalmente debido: El arrendatario debe calcular el valor del canon anterior más el aumento legal (IPC) y proceder a realizar el pago correspondiente. El excedente por encima de lo establecido por la ley se considera ilegal.
- Pago por consignación: Si el arrendador se niega a recibir el pago por no incluir el aumento excesivo, el arrendatario debe realizar la consignación a través de una entidad financiera o el Banco Agrario, siguiendo el procedimiento formal de "pago por consignación".
- Acción legal: Si es necesario, se puede iniciar una discusión prejudicial mediante conciliación o proceder con acciones judiciales para determinar la legalidad del incremento aplicado.
Nota importante sobre el derecho a ser escuchado
Un aspecto crítico es que el arrendatario no podrá ser escuchado en ninguna actuación administrativa o judicial si no se encuentra al día en el pago de los cánones de arrendamiento. Por ello, aunque el aumento sea considerado ilegal, es fundamental continuar pagando al menos el valor legalmente permitido para mantener el derecho a reclamar o defenderse ante un juez.
El no pagar la totalidad del adicional ilegal no genera incumplimiento contractual, siempre que se esté al día con la obligación básica establecida por la ley. Para consultas específicas, el Consultorio Jurídico de EL TIEMPO ofrece asesoría especializada a través de los correos dielas@eltiempo.com o berdav@eltiempo.com.
