Abogada Especializada Aclara Procedimientos ante Irregularidades en Consejos de Administración
La reconocida abogada Nora Pabón Gómez, con amplia experiencia en asesoría externa, responde consultas específicas de lectores sobre situaciones conflictivas en propiedad horizontal, particularmente aquellas relacionadas con vicios en la conformación de consejos de administración y la imposición de sanciones por inasistencia a asambleas generales.
Error en Inclusión de Candidatura: ¿Impugnación o Corrección?
Un caso presentado por una lectora revela una situación recurrente: "En la asamblea del 7 de marzo me postulé como candidata al consejo de administración. La presidenta de la asamblea indicó a la secretaria que registrara mi nombre, pero por un error no fui incluida en la lista de votación. Posteriormente se eligió el consejo sin mi participación".
Pabón Gómez explica que la solución depende de la naturaleza del error:
- Si la omisión afectó la votación: Cuando un propietario se postula válidamente pero no es incluido en la votación por un error reconocido, se configura un vicio en la decisión de la asamblea, al vulnerarse su derecho fundamental a participar en las decisiones del edificio. En este escenario, la elección del Consejo podría ser impugnada legalmente.
- Si el error es solo del acta: Cuando la votación se realizó correctamente pero el acta no refleja lo ocurrido, debe corregirse el documento inmediatamente. Esta corrección corresponde a la administradora, al presidente y al secretario de la asamblea, y no depende de la aprobación del consejo de administración.
En ambos casos, la abogada recomienda solicitar formalmente la corrección o dejar constancia del error por escrito. Si el error afectó sustancialmente el resultado, debe evaluarse seriamente la impugnación de la decisión de la asamblea.
Multas por Inasistencia a Asambleas: Límites y Procedimientos
Otra consulta frecuente se refiere a las sanciones por no asistir a asambleas generales. Un copropietario pregunta sobre la legalidad de estas multas cuando no están previstas en el reglamento o cuando se aplican sin respetar el debido proceso.
La experta aclara que, "desde hace muchos años, quizás los 25 años que pronto se cumplirán desde la expedición de la Ley 675 de 2001, he venido afirmando que la asistencia a la asamblea de propietarios además de ser un derecho es también un deber".
Sin embargo, establece condiciones estrictas:
- La sanción y la conducta sancionable deben estar reguladas explícitamente en el reglamento de propiedad horizontal, no en el manual de convivencia.
- El órgano competente para imponer sanciones es la asamblea de propietarios o el consejo de administración, solo si este último tiene esa facultad atribuida en el reglamento.
- Debe respetarse escrupulosamente el derecho al debido proceso, incluyendo notificación previa, oportunidad de defensa y posibilidad de impugnación.
- Si la sanción no está prevista en el reglamento vigente, no es posible aplicarla legalmente.
Para eliminar valores incorrectos del recibo de cobro, Pabón Gómez recomienda presentar una solicitud formal al consejo de administración o a la asamblea, según corresponda. Además, menciona la posibilidad de interponer acción de tutela por violación al debido proceso cuando no se observen estas disposiciones.
Contexto Legislativo y Jurisprudencial
La abogada destaca que actualmente se discute en el Congreso el Proyecto de Ley PL017-2025, radicado en el Senado, que busca establecer reglas más claras para imponer sanciones en propiedad horizontal, específicamente para este tipo de multas.
Aunque considera que la Ley 675 de 2001 es suficientemente clara, reconoce que "en ocasiones se cobran estas multas sin observar las normas". También analiza los desafíos prácticos: los procedimientos para imponer multas a cada persona que no asista sin justificación pueden consumir tiempo y recursos considerables, especialmente cuando la asamblea requiere quórum calificado del 70% de coeficientes.
Finalmente, Pabón Gómez recuerda los pronunciamientos relevantes de la Corte Constitucional sobre el tema, incluyendo las Sentencias C-318 y C-738 de 2002 y la T-227 de 2022, que establecen precedentes importantes sobre los derechos de los copropietarios en estos procesos.
Para consultas específicas, la abogada continúa recibiendo preguntas concretas por correo electrónico, manteniendo su compromiso de orientación legal en temas de propiedad horizontal cada semana.
