La paradoja del predial en Cali: donde más se debe, más se recauda
En Cali, las conversaciones sobre la deuda del impuesto predial suelen generar preocupación y las cifras parecen alarmantes. Sin embargo, un análisis detallado de los números revela una realidad sorprendente que desafía las percepciones comunes. Según la Secretaría de Hacienda, las comunas que acumulan mayores saldos de deuda son precisamente las que muestran mejores índices de cumplimiento tributario.
Los números que rompen el mito
La ciudad de Cali acumula una cartera vencida superior a los $3 billones en impuesto predial, un dato que inicialmente podría interpretarse como un grave problema de incumplimiento. No obstante, el director de Hacienda, Jhon Quinchua Ceballos, explica que esta cifra debe analizarse con mayor profundidad.
"Cali acumula cartera vencida por predial de más de $3 billones", confirmó Quinchua, al detallar que este saldo se compone tanto de capital adeudado (que supera los $1,5 billones) como de intereses acumulados durante varios años, que rondan otro billón y medio.
Lo más revelador surge al examinar la distribución territorial de esta deuda. Según el reporte con corte al 31 de diciembre de 2025, la deuda consolidada asciende a $3.052.263.129.413, con las siguientes comunas liderando el listado:
- Comuna 2: $412.306.799.017
- Comuna 17: $409.869.705.624
- Comuna 19: $366.708.482.764
- Comuna 22: $279.334.489.414
La realidad detrás de las cifras
Contrario a lo que podría suponerse, estas comunas no representan zonas de alto incumplimiento tributario. "Las comunas con mayores saldos nominales coinciden con mayor base gravable y, simultáneamente, muestran tasas de recaudo del predial entre 82% y 92%, superiores al promedio de Cali (75%)", explicó el director de Hacienda.
Esta aparente contradicción se explica por varios factores fundamentales:
- Concentración de deuda: En muchos casos, la deuda se concentra en pocos predios con saldos históricos millonarios que inflan el dato general de toda una comuna.
- Potencial tributario: Estas son zonas con alto número de predios, avalúos elevados y fuerte actividad económica, lo que genera un volumen mayor de facturación tributaria.
- Cumplimiento mayoritario: Mientras uno o dos predios pueden arrastrar deudas significativas, la gran mayoría de contribuyentes en estas comunas son altamente cumplidos.
"En un barrio uno o dos predios deben muchísimo dinero, pero el resto de los habitantes de la comuna son muy cumplidos", ilustró Quinchua. "Esos dos suben el valor nominal de cartera... pero todos los demás le aportan muchísimo y muy cumplidamente a Cali".
Mejora en el recaudo y estrategias de normalización
Más allá del análisis de la deuda, la administración municipal destaca avances significativos en materia de recaudo. En 2025, Cali superó su meta de recaudación al alcanzar el 75% de lo facturado, equivalente a $806 mil millones, representando un aumento de cinco puntos porcentuales desde 2023.
Este progreso se atribuye en parte a las estrategias de normalización implementadas por Hacienda. Durante 2025, aproximadamente 8.000 caleños suscribieron facilidades de pago, lo que permitió normalizar deudas y organizar finanzas personales mientras mejoraba la recuperación de cartera.
Los resultados han sido históricos: la recuperación de cartera superó los $290.000 millones, y la meta de recuperación prevista fue ampliamente superada, alcanzando un 150% de cumplimiento con $149.602 millones recuperados frente a un objetivo inicial de $100.040 millones.
Incentivos y facilidades para el contribuyente
La Secretaría de Hacienda continúa implementando medidas para facilitar el pago del impuesto predial. Actualmente mantiene un descuento del 15% para aquellos contribuyentes que paguen antes del 30 de abril, incentivando así el cumplimiento oportuno.
Adicionalmente, se han ampliado los puntos de atención al ciudadano con la apertura de un nuevo centro de asesoría en la Torre de Cali, que se integra a la atención del Bulevar, mejorando la accesibilidad para los contribuyentes.
A pesar de estos avances, las autoridades reconocen que aún queda camino por recorrer. "La cultura tributaria está mejorando, pero aún nos falta, pues Bogotá por ejemplo recauda aproximadamente el 87% del predial", admitió Quinchua, señalando que el reto financiero heredado de administraciones anteriores continúa representando un peso significativo para la sostenibilidad fiscal del Distrito.
La paradoja del predial en Cali revela así una compleja realidad tributaria donde las apariencias engañan, y donde las mayores deudas no necesariamente indican menor compromiso ciudadano, sino más bien reflejan la concentración de valor económico y la persistencia de casos históricos pendientes de resolución.
