DIAN establece IVA del 19% para alquiler de zonas comunes en conjuntos residenciales
La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha confirmado oficialmente que, a partir del presente año, todas las copropiedades residenciales que cobren valores adicionales por el uso de zonas comunes deberán declarar y facturar electrónicamente esos ingresos, los cuales quedarán gravados con el Impuesto al Valor Agregado (IVA) del 19%.
Cambio en la normativa tributaria
Esta medida, que forma parte de la normativa tributaria vigente en Colombia, modifica sustancialmente la ecuación financiera de miles de conjuntos residenciales en todo el país. Según la DIAN, el impuesto solo se activa cuando el administrador de la copropiedad establece una tarifa independiente por el acceso a espacios como:
- Salones sociales para fiestas y eventos
- Piscinas y gimnasios con cobro adicional
- Áreas de BBQ para celebraciones privadas
- Parqueaderos destinados a visitantes con tarifa independiente
Cuando el uso de estas zonas comunes está incluido dentro de la cuota ordinaria de administración mensual y no genera recaudo adicional, los residentes no enfrentarán ninguna carga tributaria nueva.
Impacto directo en los residentes
El escenario cambia radicalmente cuando el conjunto decide arrendar esos espacios de forma separada. En ese momento, la DIAN considera que se está desarrollando una actividad económica formal, lo que activa automáticamente la obligación de tributar. "Cualquier ingreso que genere la copropiedad por el uso de zonas comunes debe ser declarado y facturado", señaló la entidad, sin excepción por el tamaño del conjunto o el valor del arrendamiento.
En la práctica, este cambio normativo llegará directamente al bolsillo de los residentes. Si el conjunto decide mantener los cobros adicionales por el uso de zonas comunes, las tarifas deberán ajustarse para absorber el 19% de IVA, lo que encarecerá significativamente:
- El alquiler de salones sociales para cumpleaños y eventos familiares
- La reserva de piscinas para reuniones sociales
- El uso de áreas de BBQ para celebraciones privadas
- El estacionamiento para visitantes con tarifa independiente
Obligaciones para administradores de copropiedades
Para los administradores de conjuntos residenciales, el cumplimiento de esta nueva disposición implica ajustes operativos concretos y significativos:
- Habilitarse como responsables del IVA ante la DIAN
- Expedir facturas electrónicas por cada cobro adicional realizado
- Presentar las declaraciones tributarias correspondientes periódicamente
- Mantener registros contables actualizados de todos estos ingresos
La omisión de estas obligaciones puede derivar en sanciones económicas severas e intereses moratorios, una advertencia que la DIAN ha dejado explícita en sus comunicados oficiales.
Estrategias para mitigar el impacto
Algunos administradores podrían optar por incluir ciertos servicios dentro de la cuota ordinaria de administración para evitar la carga tributaria, pero esta decisión implicaría revisar completamente los presupuestos anuales de cada copropiedad. Esta alternativa requeriría aprobación en asamblea de propietarios y podría generar aumentos en las cuotas mensuales de todos los residentes.
Por orden expresa del ente de control tributario, las copropiedades que cobren por estos servicios "deberán facturar electrónicamente y declarar el IVA ante la DIAN, lo que podría implicar ajustes en las tarifas para los residentes que utilicen estas zonas". Este requerimiento, aunque técnicamente no es nuevo en el ordenamiento tributario colombiano, representa un mayor control fiscal sobre economías que históricamente operaron con poca vigilancia contable.
Retos para la convivencia urbana
El principal desafío para las asambleas de propietarios será encontrar un equilibrio entre el cumplimiento fiscal estricto y el acceso equitativo a los espacios colectivos que forman parte fundamental del tejido de convivencia urbana en Colombia. Según la DIAN, "cualquier cobro adicional será gravado con IVA, y los conjuntos residenciales deberán adaptarse a esta nueva disposición", con el fin de dar cumplimiento fiscal en cada transacción que supere el marco de la administración ordinaria.
Esta medida llega en un contexto donde el sector vivienda acumula nueve trimestres consecutivos de caída, con una disminución del 8,3% en el tercer trimestre de 2025, según datos oficiales. La nueva carga tributaria sobre las zonas comunes podría afectar aún más la dinámica del sector residencial en Colombia.
