Por cada peso adicional desembolsado en crédito para vivienda usada se genera un aumento acumulado de 4,8 pesos en el PIB real durante los 18 meses posteriores, según reveló el Centro de Estudios Económicos ANIF durante un conversatorio organizado por Colombia Fintech y la proptech Habi.
Efecto multiplicador del crédito para vivienda usada
El hallazgo se sustenta en un modelo econométrico de Vectores Autorregresivos (VAR) que demostró cómo un incremento aislado de tan solo 1% en la variación anual de los desembolsos de créditos para vivienda usada provoca un aumento al PIB de 0,13% en un año y medio. Esto equivale a inyectar aproximadamente 37.000 millones de pesos adicionales en un trimestre económico.
Sebastián Noguera, cofundador de Habi, subrayó la magnitud del potencial económico que representa el mercado de vivienda usada en el país. "No hay un motor económico en este país que nos permita con tanta claridad duplicar el PIB", aseguró.
Según las estimaciones, en Colombia existen aproximadamente 18 millones de viviendas habitadas con un valor patrimonial conjunto cercano a los 900.000 millones de dólares, pero la cartera hipotecaria activa totaliza apenas 35.000 millones de dólares. Esto significa que solo el 4% del valor del stock habitacional nacional circula activamente dentro del sistema financiero crediticio. "El ahorro de los colombianos que está distribuido en esos 900.000 millones de dólares está congelado en vivienda y ese ahorro no se vuelve un multiplicador para su crecimiento y su avance", explicó Noguera.
La vivienda usada gana terreno frente a la nueva construcción
Durante 2025, mientras el número de desembolsos para la adquisición de vivienda nueva se contrajo un 4,4%, los desembolsos destinados a la compra de vivienda usada crecieron de forma acelerada un 20,4%. En el consolidado, se financiaron un total de 207.000 viviendas en el territorio nacional, lo que representó desembolsos agregados por 32 billones de pesos.
De este total, la vivienda nueva concentró 114.056 desembolsos, equivalentes al 55% de las operaciones, mientras que el segmento de vivienda usada alcanzó las 93.496 unidades financiadas, representando el 45% restante del volumen total. Sin embargo, a pesar de registrar una menor cantidad de transacciones que el mercado de vivienda nueva, el valor total desembolsado para unidades de vivienda usada representó el 47% del valor total de la cartera hipotecaria del año.
ANIF destacó que el dinamismo en el mercado de vivienda usada no se queda ahí, sino que también hace que el sector inmobiliario como tal se mueva. "La vivienda usada tiene la capacidad de generar crecimiento en el sector", señaló el centro de estudios.
La hipoteca como ancla de acceso al crédito
Los hogares propietarios de inmuebles libres de gravamen registran una probabilidad 29,1% mayor de acceder a un crédito productivo formal en los tres años subsiguientes en comparación con aquellos hogares que no poseen vivienda propia, según el informe. Además, contar con una hipoteca eleva la probabilidad en un 40,6% y aumenta la probabilidad de adquirir seguros en un 19,6%, en comparación con los hogares que ya tienen su propiedad pagada.
Tras un análisis del comportamiento financiero a corto plazo, las métricas demuestran que apenas 90 días después de la originación y desembolso de un crédito hipotecario, los clientes incrementan su portafolio de 9,3 a 10,8 productos financieros activos dentro del sistema financiero. Incluso el puntaje crediticio promedio del usuario escala de 800 a 822 puntos en un periodo de tan solo tres meses posteriores al desembolso.
Un dato que llama la atención es que mientras el 96% de la población adulta registra acceso a por lo menos un producto financiero básico, únicamente el 35% de los ciudadanos logra acceder de forma efectiva a esquemas de crédito formal regulado. Más alarmante aún, según la Encuesta de Calidad de Vida del DANE, únicamente un 3,3% de la población total cuenta con un crédito hipotecario o un contrato de leasing habitacional activo asociado a su inmueble.
Obsolescencia tecnológica y cuellos de botella que frenan el mercado
Gabriel Acero, presidente de Colombia Fintech, fue enfático al señalar las barreras operativas que impiden la dinamización del mercado. "Este país no aguanta un día más de tener la potencialidad de crecer tanto su economía, pero ser tan obtusos en no destrabar esa forma", afirmó.
El directivo destacó que el país cuenta con una red de aproximadamente 920 notarías distribuidas en todo el territorio, pero únicamente 185 de ellas ofrecen canales o servicios digitales parciales para los ciudadanos. El sistema central registral inmobiliario descansa en las plataformas tecnológicas denominadas FOLIO y SIR, las cuales fueron desarrolladas y puestas en marcha hace más de dos décadas, entre 1995 y 2004. Su diseño operativo heredado provoca una alta dependencia de procesos de digitación enteramente manual para campos críticos como linderos, matrículas, áreas, cédulas y validación de nombres de las partes.
Las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos del país procesan de forma combinada más de 1,5 millones de solicitudes de trámites anualmente. De ese total, cerca del 6% finaliza bajo la calificación de producto no conforme, generando costosos reprocesos, devoluciones y cancelaciones de escrituras. Además, aproximadamente el 10% de los turnos de registro oficiales, cerca de 150.000 documentos por año, se califica e inscribe completamente por fuera de los plazos y términos máximos establecidos de forma obligatoria por la ley.
El sistema registral opera a través de 195 oficinas que emplean a más de 600 calificadores independientes. La ausencia de criterios de interpretación uniformes genera incertidumbre jurídica. Adicionalmente, los costos notariales y aranceles de transacción operan de forma regresiva, impactando con mayor severidad porcentual el valor patrimonial de las viviendas de menor cuantía correspondientes a los segmentos VIP y VIS frente a las transacciones de los segmentos No VIS.
Colombia Fintech propone estructurar una vía digital, paralela y de carácter voluntario, para procesar de forma automatizada trámites estandarizados de alto volumen de transacciones, tales como la compraventa tradicional y la constitución y levantamiento electrónico de hipotecas formales. El objetivo es habilitar la radicación y escrituración 100% electrónica y el pago digital integrado para abatir radicalmente los tiempos de espera y descongestionar los flujos físicos de las ORIP.
De igual forma, el sector propone restituir los incentivos regulatorios e institucionales orientados a bonos hipotecarios y esquemas de titularización masiva de carteras hipotecarias. "Necesitamos un mercado secundario hipotecario que traiga más acceso a liquidez porque la banca de este país no tiene cómo multiplicar esta cartera por 4 por 5", explicó Noguera.
