Gobierno Nacional establece nuevas directrices para ajuste de cuotas de administración
El Gobierno del presidente Gustavo Petro, a través de los ministerios de Trabajo y Vivienda, Ciudad y Territorio, emitió una circular conjunta que redefine los parámetros para el aumento de las cuotas de administración en propiedades horizontales en Colombia. La medida busca proteger a los residentes de incrementos arbitrarios y garantizar transparencia en los procesos financieros de los conjuntos residenciales.
Circular conjunta 0028 de 2026: Cambios fundamentales
Mediante la circular conjunta 0028 de 2026, las autoridades gubernamentales establecieron que los incrementos en las cuotas de administración son competencia exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios. Este documento especifica que no se pueden aplicar ajustes automáticos basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) ni en el salario mínimo, salvo que el reglamento interno del conjunto contemple una fórmula específica para ese propósito.
La normativa se fundamenta en el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, que otorga a la Asamblea de Copropietarios la exclusividad para aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos. Con base en este presupuesto, se determinan las cuotas ordinarias y extraordinarias que deben asumir los propietarios de las unidades residenciales.
Autonomía de las copropiedades y sustentación presupuestal
"Cualquier ajuste en el valor de la cuota de administración deberá estar sustentado en el presupuesto aprobado por la Asamblea General o en lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal vigente", precisó un aparte de la circular oficial. Esta disposición reconoce la autonomía que la ley otorga a la copropiedad para la gestión de sus recursos financieros.
Los ministerios enfatizaron que ni el salario mínimo ni el IPC constituyen causales de aumento automático en el cobro de la cuota de administración. En los casos donde exista una fórmula específica en el reglamento interno, esta quedará sujeta a modificaciones por parte de la Asamblea, y cualquier ajuste deberá basarse en el presupuesto anual aprobado y ser analizado técnicamente por los copropietarios.
Recomendaciones para transparencia y sostenibilidad
Las dos carteras ministeriales invitaron a las copropiedades a realizar análisis detallados de sus presupuestos y a convocar asambleas que garanticen transparencia y proporcionalidad en las decisiones. Este enfoque busca proteger a los residentes y asegurar la sostenibilidad financiera de los conjuntos residenciales a largo plazo.
La circular representa un cambio significativo en la gestión de las propiedades horizontales, estableciendo claramente que los aumentos deben responder a necesidades presupuestales reales y no a índices económicos generales. Esta medida se alinea con la política del Gobierno Petro de proteger a los ciudadanos frente a incrementos de costos que no estén debidamente justificados.
Contexto legal y responsabilidades adicionales
La Ley Colombiana establece que los arrendatarios e inquilinos deben considerar los pagos correspondientes a arreglos locativos en sus contratos de arrendamiento. En cuanto a la pintura del inmueble, uno de los temas más recurrentes en disputas entre arrendadores y arrendatarios, el Ministerio de Justicia ha señalado que, por regla general, estos arreglos "le corresponden al arrendatario, ya que son causados por el uso".
No obstante, esta responsabilidad cambia cuando el deterioro obedece a "fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de los materiales; el arreglo corresponde al arrendador". Estas disposiciones complementan la regulación sobre cuotas de administración, creando un marco integral para la gestión de propiedades residenciales en Colombia.
