Gobierno propone cambio radical en financiación de vivienda de interés social
El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio ha presentado un polémico proyecto de decreto que busca transformar fundamentalmente cómo se negocian las viviendas de interés social en Colombia. La iniciativa pretende establecer que todas las transacciones de VIS se realicen exclusivamente en pesos corrientes, eliminando completamente la referencia a los salarios mínimos mensuales legales vigentes como unidad de medida.
Contradicción legal y política
La propuesta gubernamental genera una contradicción jurídica evidente, ya que intenta modificar mediante decreto lo que está establecido en la Ley 2294 de 2023, específicamente en el parágrafo primero del artículo 293 del Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026. Esta ley ratificó el tope de 150 SMMLV para siete grandes ciudades colombianas y sus municipios circundantes, un límite que ahora se pretende alterar por vía administrativa.
La iniciativa surge supuestamente para contrarrestar los efectos del notable incremento del salario mínimo, pero presenta una inconsistencia política fundamental: mientras el mismo gobierno defiende el aumento salarial como mecanismo para mejorar la capacidad adquisitiva de los trabajadores y facilitar el acceso a vivienda, simultáneamente propone reducir el valor máximo de la VIS, neutralizando así el propósito declarado.
Unificación problemática de precios
El proyecto de decreto plantea una unificación nacional del precio máximo de la vivienda de interés social en 135 SMMLV, una medida que desconoce las realidades regionales y las diferencias económicas entre las diversas zonas del país. Esta homogenización eliminaría el tratamiento diferencial que actualmente existe para las siete principales áreas metropolitanas:
- Bogotá y su región
- Medellín y municipios aledaños
- Cali y su área de influencia
- Barranquilla y municipios cercanos
- Cartagena y su entorno regional
- Bucaramanga y municipios metropolitanos
- Cúcuta y su zona de influencia
Impacto económico para las familias
Mantener el umbral actual de 150 SMMLV permitiría a los compradores acceder hoy a soluciones habitacionales cercanas a los $262 millones. Sin embargo, reducirlo a 135 SMMLV limitaría el valor aproximado a $236 millones, representando una disminución significativa que restringiría las posibilidades de adquirir viviendas mejor ubicadas o con mayores cualidades de habitabilidad.
Para miles de familias colombianas, esta diferencia no es marginal sino que representa la calidad del proyecto de vida asociado a la inversión más importante que realizarán. La política pública de justicia social exige coherencia entre los objetivos declarados y las medidas implementadas.
Beneficios en riesgo y dinámica de mercado
Los beneficios derivados de subsidios estatales y de las cajas de compensación familiar podrían verse afectados por esta confusa decisión regulatoria. Es importante destacar que el tope VIS nunca ha operado como una camisa de fuerza para fijar precios en el mercado; por el contrario, la oferta habitacional suele ubicar las viviendas por debajo de ese límite máximo.
Desconocer esta dinámica de mercado introduce rigideces inapropiadas y restringe las opciones disponibles para los adquirientes, limitando su capacidad de elección según sus necesidades y posibilidades reales.
Fundamentos técnicos del tope diferencial
El establecimiento del tope diferencial de 150 SMMLV para las principales ciudades respondió a criterios técnicos rigurosos basados en estudios exhaustivos que consideraron múltiples variables:
- Déficit habitacional específico por regiones
- Acceso diferenciado al crédito hipotecario
- Disponibilidad de recursos públicos por territorios
- Presión del valor del suelo urbano en cada área metropolitana
- Necesidad de disminuir la segregación espacial de la población
Estos fundamentos fueron confirmados en el Decreto 1607 de 2022, que estableció el límite actual para las siete ciudades principales junto con 41 municipios de sus áreas de influencia directa.
Coherencia en política pública
Si el objetivo genuino del gobierno es ampliar las posibilidades de desarrollo vital de las familias colombianas, las decisiones regulatorias deben facilitar este proceso y no entorpecerlo. La promesa de progresar en las condiciones de vida no puede convertirse en una expectativa frustrada para quienes buscan legítimamente un hogar confortable y adecuado a sus necesidades.
La política habitacional requiere de una visión integral que considere tanto los aspectos económicos como los sociales, manteniendo la coherencia entre las diferentes medidas implementadas y respetando los marcos legales establecidos mediante procesos democráticos.
