Colombia redujo a la mitad la asignación de subsidios de vivienda en apenas cuatro años, mientras el déficit habitacional sigue afectando a uno de cada cuatro hogares del país. Así lo revela un informe publicado por BBVA Research, que advierte que la demanda en vivienda social "depende críticamente de subsidios como Mi Casa Ya" y que esta caída pone en riesgo el acceso a la vivienda de la población más vulnerable.
Desplome en la asignación de subsidios
El informe señala que en 2021, el año de mayor asignación histórica, Colombia entregó 86.000 subsidios de vivienda de todo tipo. En 2025, esa cifra cayó a 43.000, lo que representa una reducción del 50% en cuatro años. Este descenso es especialmente crítico considerando que el déficit habitacional total del país se ubica en el 25,6% de los hogares, con un componente cuantitativo del 6,3% y uno cualitativo del 19,3%.
Déficit más agudo en zonas rurales
La situación es aún más grave en las zonas rurales, donde el déficit supera el 58,6% de los hogares, frente al 16,5% registrado en las cabeceras urbanas. BBVA Research concluye que, pese a los esfuerzos del gobierno, "aún no compensan el número total" y que las cifras globales siguen en niveles bajos. Además, los macroproyectos de vivienda no se han renovado a la misma escala de años anteriores, lo que contrae todavía más la oferta disponible para los colombianos con menor capacidad adquisitiva.
Tasas altas y salario mínimo afectan el cierre financiero
A la reducción en subsidios se suma el acceso al crédito hipotecario para los compradores de vivienda de interés social. Según el informe, las tasas de adquisición VIS se ubicaron en el 13,3% en marzo de 2026, con un margen promedio histórico de 4,0 puntos porcentuales sobre los TES a 10 años. Aunque el crédito sigue fluyendo y el valor medio desembolsado aumentó, las condiciones de acceso son más exigentes que en años anteriores, especialmente para hogares con ingresos bajos.
Inventario de vivienda VIS sin vender crece
El informe identifica que el inventario de vivienda VIS sin vender creció de forma sostenida en los últimos dos años, especialmente en Cali con el 30%, impulsado por las dificultades en el cierre financiero. Las renuncias de compra en este segmento aumentaron de forma significativa y alcanzaron niveles máximos en el período analizado. Detrás de esas cancelaciones están las tasas de interés elevadas, incrementos del salario mínimo que presionan los costos de construcción y un esquema de subsidios que no logra cubrir la brecha entre el precio de la vivienda y la capacidad de pago de los hogares más pobres.
Estrategias del sector constructor
El sector constructor respondió al escenario con estrategias de adaptación que incluyen una menor dependencia de los subsidios nacionales, mayor enfoque en mercados con apoyos territoriales y diversificación hacia proyectos de usos mixtos. El informe advierte que las ventas en el segmento social "se sostienen con mayor esfuerzo comercial y segmentación de demanda", lo que implica que el sector privado no puede sustituir indefinidamente el rol del Estado en el financiamiento de la vivienda popular.
Brecha en el déficit habitacional
A pesar del retroceso reciente en la política de subsidios, el déficit habitacional colombiano mostró una reducción sostenida en la última década. En 2018 afectaba al 31,9% de los hogares; en 2025, al 25,6%. La tendencia es positiva, sin embargo, podría revertirse si la política de subsidios no regresa, advierte el documento. BBVA Research proyecta que la creación de nuevos hogares se mantendrá en más de 200.000 por año, lo que implica una demanda estructural de vivienda que el mercado privado, sin apoyo estatal, no puede absorber en los segmentos de menores ingresos.
Escenario demográfico y necesidad de políticas de largo plazo
El informe también señala que la tasa de dependencia demográfica, con más adultos mayores con menor capacidad de endeudamiento, más hogares unipersonales y más familias en arriendo, configura un escenario de demanda que exige respuestas de política habitacional de largo plazo, más allá de los ciclos presupuestales anuales. BBVA Research concluye que "los esfuerzos regionales y locales son importantes", pero que la dependencia de los programas nacionales sigue siendo determinante para los hogares en déficit.
